5 erreurs à ne pas commettre dans l’immobilier

5 erreurs à ne pas commettre dans l'immobilier
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L’immobilier est à ce jour un outil incroyable qui, bien employé, peu permettre à tout le monde de s’enrichir et de créer un patrimoine important. Mais comme tout actif, il reste dangereux. Dangereux dans le sens ou des sommes importantes sont misent en jeu. Nous parlons ici rapidement de plusieurs dizaines voir centaines de milliers d’euros. Il est donc capital que vous connaissiez les 5 erreurs à ne pas commettre dans l’immobilier.

  • 1- Acheter sa résidence principale

L’erreur la plus commune réalisée par nous tous se trouve dans le fait d’acquérir sa résidence principale en premier achat immobilier. C’est “normal”, il s’agit d’un objectif important dans la vie de chacun. Obtenir sa résidence principale c’est avancer dans la vie. On se visualise dedans avec sa famille, les enfants jouant dans le jardin, le chien en train de courir derrière eux. Le stéréotype du bonheur parfait !

Et nous avons tous raison ! La seule chose est qu’il va falloir être patient pour atteindre cette réalité si tant est que vous souhaitiez devenir riche et rebelle ! Car l’achat d’une RP en premier lieu est une erreur et voici pourquoi :

  • Celle ci sera acquise suite à un coup de cœur après visite. Pourtant, le coup de cœur reste un ennemi de taille. Il nous fait nous décider parfois trop rapidement. Ce qui engendre souvent de mauvaises surprises par la suite :
  • Des travaux à réaliser qui n’avaient pas été détecté lors des visites avant achat car tout était parfais à nos yeux !,
  • Un bien qui se trouve ne pas être rentable : nous l’avons acheté trop cher par rapport à sa vraie valeur ce qui nous pénalisera fortement pour un souhait d’investissement ultérieurs.
  • 2- Ne pas définir clairement son projet,

Lors d’un achat, il vous faudra penser comme un investisseur immobilier : regardez loin devant vous, définissez votre avenir, votre but pour pouvoir vous aider à prendre les bonnes décisions.

Lorsque l’on débute, nous faisons des erreurs et tant mieux ! grâces à elles nous grandissons. Autant les faire sur des projets d’envergures modérées. Ne soyez pas trop gourmand pour commencer, acheter un petit appartement, réalisez une affaire rentable avant de vous lancer de nouveau. Ne partez pas sur un projet d’achat d’immeuble de rapport qui épuisera d’un seul coup votre capacité d’emprunt pour qu’au final, votre opération vous coûte de l’argent tous les mois car les loyers ne couvriraient pas les frais divers.

Vous devrez définir clairement votre projet, connaitre le lieu ou vous achèterez et pourquoi, appartement ou maisonnette, l’orientation du bien, le voisinage calme ? bruyant ?, une zone qui prendra de la valeur car de nouveaux aménagement prévus ?

De nombreux points sont à prendre en compte avant de se lancer. Rien ne sera dû au hasard pour limiter les mauvaises surprises.

Cette erreur fait parti des plus importantes parmi les 5 erreurs à ne pas commettre dans l’immobilier.

  • 3- Injecter trop de ses finances personnelles,

Notre objectif est de gagner notre liberté financière et de se créer un patrimoine immobilier important. Pour se faire une règle simple doit être appliquée : ne jamais arrêter d’utiliser l’effet de levier ! Il s’agit DE l’outil par excellence qui permet à n’importe qui d’acheter des biens et peu importe ses revenus tant que cette personne en à des fixes.

Pourquoi avoir des revenus fixes : pour vous permettre d’obtenir des prêts auprès des banques. Il s’agit d’un impératif, d’une garantie pour votre banquier.

Et pour appliquer cet effet de levier, il vous faudra apporter le minimum d’apport personnel et emprunter le maximum possible.

Je prends pour exemple l’achat d’un appartement d’une valeur de 134 000€. J’y investi 10 000€ sur 25 ans. Ainsi, au terme de ce crédit, grâce à mes locataires et pour un apport minime, j’aurai réalisé un gain de 124 000€ ! Quel placement aujourd’hui peut prétendre faire mieux ?

La majorité d’entre nous seraient disposé à injecter un maximum d’apport pesonnel pour avoir des mensualités plus faible sur un nombres d’années réduits. Le bien nous appartiendrait également plus rapidement. Mais :

  • Utiliser votre argent vous empêchera par la suite de pouvoir prétendre à en ré-emprunter pour une nouvelle acquisition, car plus vous emprunterez et plus il vous sera compliqué d’en obtenir. Le fait d’avoir un capital disponible vous ouvrira de nombreuses portes.
  • De même, gardez le pour les éventuels imprévus auxquels vous serez confrontés comme des travaux ou réparations suite à un appel de vos locataires. Un autre effet de levier serait de vous créer une liste de prestataires (plombier, électricien, maçon etc.). Ainsi plus besoin de chercher de solutions de dernière minute car nous n’avions pas prévu que des réparations pouvaient subvenir ! Vous aurez donc travaillé une fois pour élaborer cette liste mais pour une utilisation multiple à l’avenir d’ou cet effet de levier.
  • 4- Réaliser les travaux sois même

Vous avez trouver votre bien, il sera rentable mais il y a de nombreux travaux à réaliser :

Ne les faites pas vous même ! Vous allez vous épuiser et cela risque de vous prendre un temps fou à finaliser. Déléguez cette tâche à des professionnels que vous aurez au préalable définis grâce à différents devis obtenus tout en demandant un différé total de remboursement suppérieur à la durée initialement prévue des travaux. Cela vous permettra de mettre un surplus d’argent de coté (vu que votre bien sera loué plus tôt que prévu Winking smile ).

De même, il existe des niches fiscales intéressantes vous permettant de ne pas payer d’impots. Renseigner vous auprès d’un comptable pour qu’il puisse s’occuper de votre déclaration et ainsi passer vos travaux en amortissement. Vous aurez ainsi gager de l’argent et du temps que vous emploierez bien mieux pour rechercher de nouveaux biens à acquérir.

  • 5- Négliger l’aménagement intérieur.

Vous avez investi de grandes sommes d’argent et du temps pour trouver votre appartement rentable, les travaux sont terminés. Il ne vous reste plus qu’à le meubler (LMNP) pour le mettre en location ! Vous êtes sur la dernière ligne droite. Et pourtant, souvent nous négligeons l’aménagement intérieur de notre appartement. La démarche à suivre est donc la suivante :

Aménagé le comme si il était pour vous ! Si vous étiez locataire, qu’aimeriez vous y trouver dedans ? Ne soyez pas radin en bout de course car se serait une erreur monumentale. Equipez le comme il se doit, avec de l’électroménager comme :

  1. Une machine à laver le linge,
  2. Un four,
  3. Une plaque de cuisson,
  4. Une cafetière,
  5. Etc.

Et pourquoi pas un accès internet, de la vaisselle etc. Oui ! Votre locataire va ainsi pouvoir se projeter rapidement et les vacances locatives seront quasi inexistantes car l’appartement étant déjà meublé il n’aura pas besoin de prévoir un budget important pour le faire et prendra ainsi possession du bien immédiatement.

Vous venez de découvrir les 5 erreurs à ne pas commettre dans l’immobilier. J’espère que cela vous aura été utile et qu’il le sera encore à l’avenir !

N’hésitez pas à réagir à cet article en me laissant un commentaire. Je me ferai une joie d’y répondre Winking smile !


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2 Comments

  1. Thomas,
    je suis particulièrement d’accord avec toi concernant l’aménagement intérieur. C’est ce qui va créer le coup de coeur, l’effet “waouh !!” et cela va transformer l’essai de l’investissement locatif. Car bien acheter c’est bien mais louer c’est mieux 😉 Et n’oublions pas que sans locataire (donc revenus locatif), il n’y a pas de rentabilité 😉

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