Comment calculer la rentabilité d’un bien

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Pour pouvoir investir malin dans l’immobilier, c’est à dire réaliser une opération blanche voir rentable après perception du loyer, vous devez absolument apprendre à savoir comment calculer la rentabilité d’un bien.  En effet, grâce à ce calcul, vous saurez si il est intéressant de l’acquérir ou non. L’objectif  d’acheter des appartements, de les mettre en location, pour pouvoir à terme devenir libre financièrement doit être réfléchi et organisé.

Analyse simplifiée des 3 cas potentiels

Je loue mon appartement 600€ par mois, mon crédit mensuel se trouve être de 720€.

  • Je dois donc réaliser un effort d’épargne personnel de 600-720=-120€. Je suis déficitaire et je perds de ma capacité d’emprunt pour de futurs achats. Ma rentabilité est donc mauvaise.

Cette fois ci, je loue un autre bien 600€ mais mon crédit mensuel est de 600€.

  • En reprenant le même calcul je réalise donc une opération blanche : 600-600=0€. Ma rentabilité est bonne, je n’ai aucun effort de trésorerie personnel à faire.

Dernier exemple, pour un loyer de 600€ et un crédit de 500€ : 600-500=100€. Dans ce cas précis, non seulement le loyer me paie mon emprunt mais en plus me génère un gain supplémentaire de 100€. Je suis sur un auto-financement et une rentabilité parfaite ! Entrons maintenant dans le vif du sujet :

Formules de la rentabilité

Voici la formule qui vous aidera à savoir comment calculer la rentabilité d’un bien :

  • Le rendement locatif BRUT,

Rendement Brut = (Loyers hors charges  / Investissement initial ) X 100

Prenons un exemple concret : Je loue un appartement 9500€ à l’année dont 600€ de charges annuelles. J’ai acquis cet appartement pour 110 000€, les frais d’agence m’ont coûté 6600€, les frais de notaire 7700€ et j’ai réalisé pour 8000€ de travaux. Reprenons notre calcul :

Mes loyers hors charges représentent : 9500-600=8900€

Mon investissement initial : 110 000+6600+7700+8000=132300€

Ainsi mon rendement brut sera de : (8900 / 132300) X 100 = 6,72%

Ce rendement de 6,72% est dit BRUT car il ne contient pas encore la totalité des charges qui vous serons imputées sur une année complète. Pour que le calcul soit plus juste nous allons ajouter certaines valeurs : La taxe foncière 550€, les charges non récupérables 500€, les travaux effectués dans l’année (peinture, papiers ou autre) 800€ ainsi que l’assurance de l’appartement (PNO, propriétaire non occupant) 120€. Soit un supplément de 1970€.

Passons maintenant au rendement NET,

  • Le rendement locatif NET,

Le Rendement locatif NET = ((Loyers hors charges – frais annexes) / Investissement initial) X 100

Je reste toujours sur le même exemple mais je rajoute les frais annexes :

Mon rendement locatif NET sera donc de ((8900-1970) / 132300) X 100 = 5,23%

Nous perdons 1,49% de rentabilité en passant du Brut au Net.

Bien sur, ces calculs sont tous basés sur un emprunt de 132300€ ! Mais je vous invites à aller plus loin dans la réflexion : Allez vous mettre réellement 132300€ de vos finances personnelles au moment de l’achat ? Bien sur que non et heureusement car il s’agirait d’une erreur monumentale !

Alors reprenons la formule de la rentabilité et réalisons ce calcul avec la somme réelle investie en partant du principe qu’elle était de 10000€ :

Mon rendement locatif NET sera donc de ((8900-1970) / 10000) X 100 = 69,3%

Qu’en pensez-vous ? Seul l’immobilier vous apportera des résultats aussi grandioses.

Cet article, plus technique que les précédents vous aura permis de savoir comment calculer la rentabilité d’un bien. N’hésitez pas à le commenter, me dire s’il vous a plu et si vous avez des questions relatives à ce sujet, je me ferai une joie d’y répondre ! 🙂


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4 Comments

  1. Salut Thomas !

    Moi qui suis un très grand débutant dans l’immobilier, c’est un des premiers articles que je lis sur le sujet et il est plutôt bien expliqué et complet.

    Une petite remarque, essaie de mettre des “.” entre les chiffres, c’est plus facile à lire ! 🙂

    Cependant cela m’amène à me poser une question, quand tu loue des biens tu peux demander à la banque un emprunt de 132.300€ ?

    À bientôt,

    Pierre

    • Hello Pierre,
      Merci pour ton commentaire et pour ta vision concernant les ‘.’ entre les chiffres :). J’en prends bonne note !
      Pour ce qui est de ta question, tu peux tout à fait emprunter à ton banquier cette somme du moment que ta capacité d’endettement (qui est de 33% par rapport à tes revenus) est respectée. Ce qu’il va regarder est avant tout le fait que tu ai des rentrées d’argent de manière régulière. Ensuite, il faut que tu saches qu’il intégrera le futur loyer que tu percevras de ton locataire comme faisant parti de tes revenus. La seule chose est qu’il ne prendra que 75% de ce loyer pour se laisser une marge de manœuvre si tu as de la vacance locative (période ou ton bien n’est pas loué et qui t’oblige à rembourser ton crédit par toi même). Le plus important et j’en parlerai lors d’un prochain article est de venir voir ton banquier avec un dossier en béton. A partir de là et si il te fait confiance (il vérifiera la manière dont tu gères tes comptes personnel 😉 ) il t’accordera le crédit et si ce n’est pas le cas une autre banque le fera ;).

  2. Salut Thomas.
    Par rapport à ton dernier calcul : “Mon rendement locatif NET sera donc de ((8900-1970) / 10000) X 100 = 69,3%”.
    On peut voir les choses ainsi mais le rendement passe à 0% quand j’ai emprunté la totalité (puisque j’ai sorti 0€ de ma poche ;)).
    En tout cas, cet article va éclairer toutes celles et ceux qui démarre sur le sujet de l’investissement. Merci à toi ! A bientôt.

  3. Merci pour ton commentaire Enrik ! Et oui, tu as raison, mon calcul deviens nul si l’investisseur part sur un financement à 110% 😀 + prêt à la consommation pour les travaux à effectuer. La finalité est belle : Rentabilité assurée ! 😉

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