Comment construire votre étude de cas partie 2

Voici comment apprendre puis construire une étude de cas, partie 2
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Bonjour et bienvenue dans ce nouvel article “comment construire votre étude de cas, partie 2” qui se trouve être la suite et fin de l’article précédemment publié « comment construire votre étude de cas, partie 1 ».
Nous allons découvrir aujourd’hui comment  y parvenir  :
  • Déterminez le prix de location de votre bien,

Pour ce faire vous allez devoir effectuer une recherche sur les différents moteurs liés à l’immobilier, comme le bon coin, SeLoger, paru vendu etc.
De quelle manière ? en regardant toutes les annonces qui pourraient justement vous intéresser concernant le bien que vous allez acheter :
  • la surface,
  • la situation géographique,
  • l’orientation,
  • les équipements proposés.
Regardez également la manière dont vous souhaitez que votre intérieur soit agencé …
Prenez une dizaine d’annonces qui correspondraient éventuellement à celui ci.
Réalisez une moyenne pondérée en prenant les 10 valeurs locatives puis divisez ce résultat par 10.
Cela vous donnera une valeur locative moyenne assez juste de ce que vous pourriez envisager pour votre futur bien.
À lire, cela semble très facile. Pour autant il s’agit d’un travail de longue haleine, ou il vous faudra être méticuleux. Vous devez réellement dénicher des biens correspondants à ce que vous souhaitez obtenir, et ce ne sera pas de tout repos ;).
  • Réalisez un test de faisabilité de location,

Comment réaliser un test de faisabilité de location : et bien vous allez créer une fausse annonce de votre futur appartement via le bon coin avec le prix que vous avez déterminé ci-dessus. Dans cette annonce, vous présenterez votre bien avec des photos de qualités trouvées sur Internet dans l’esprit de ce que vous souhaiterez proposer à vos futurs locataires.
Prenez le soin de détailler le bien au maximum :
  • Dites le nombre de pièces de votre logement,
  • Combien de chambres à couchées disponibles,
  • La taille de chaque pièces présentes,
  • l’orientation du bien,
  • le matériel mis à disposition pour vos locataires,
  • Le type de chauffage,
  • Les commerces se trouvant à proximité du bien,
  • Etc.
Tout ceci est très important car cela vous permettra de “sortir du lot” et de vous différencier de la plupart des annonces que vos potentiels locataires seraient à même de trouverez sur Internet. 90% des investisseurs ne se prennent pas la tête à détailler autant. Et pourtant les personnes en recherche d’un appartement ou d’un bien à louer ont besoin de ce type d’information car cela les rassure !
Stipulez dans votre annonce que vous souhaitez être contacté uniquement par mail pour commencer. Cela vous donnera un premier aperçu du nombre de personnes à la recherche d’un logement ressemblant à celui dont vous aller faire l’acquisition.
Une fois cette annonce réalisée puis postée sur LeBonCoin, laissez vous une semaine de latence pour observer le nombre d’Emails que vous allez recevoir.
Puis, 3 possibilités pourront alors s’offrir à vous :
  • Vous avez reçu moins de 4 E-mails,
    • Aïe ! Soit votre bien n’est pas au bon prix (trop cher), soit il ne correspond pas aux marché locatif du secteur. L’un et l’autre viendront d’un manque d’analyses préalables du lieu d’investissement de votre futur location.
  • Entre 4 et 6,
    • Bingo ! il n’y aura plus qu’a lancer votre projet car il sera viable ! 😉
  • 7 et plus …
    • Cela voudra dire qu’une hausse de prix de location du dît logement est nécessaire car vous l’aurez sous estimé. Réitérer donc l’opération en l’augmentant.
  • Faites le calcul de votre future rentabilité,

Nous avons donc déterminer le prix de votre future location, nous avons réalisé un test de faisabilité en postant une fausse annonce sur le bon coin, maintenant voyons comment en calculer la rentabilité et voir si votre projet est viable financièrement :
Depuis le début de l’article nous avons déterminé notre prix d’achat au mètre carré, notre prix de location de notre futur appartement, nous allons donc pouvoir réaliser le calcul de rentabilité !
Prenez votre prix de location, diviser le par le nombre de mètres carrés de votre futur appartement. Cela vous donnera le prix louer au mètre carré.
À partir de là, le calcul est simple. Il va vous falloir prendre le prix d’achat au mètre carré de le faire diviser par le  prix loué au mètre carré sur une année pleine et ainsi le multiplier par 100. Cela vous donnera votre future rentabilité.
Prenons un exemple concret :
  1. D’après notre étude, le prix de location au M² de notre futur appartement sera de 33€ / mois. Ramené ç l’année : 33€ X 12 = 396€.
  2. Nous souhaitons acquérir un bien de 30 M² pour un total de 110k€. Donc le prix de reviens au M² sera de : 110k€ / 30 = 3666€.

Notre rentabilité sera donc de : (396€ / 3666€) X 100 = 10,8% !

Wahou !! Je ne sais pas ce que vous en pensez mais pour ma part je suis convaincu de la réussite de ce projet ! 😉
Obtenir une rentabilité de 10% ou plus vous garanti le fait de générer du Cash-Flow.
Cette étude de cas terminée, il ne vous reste plus qu’à la reproduire pour vous même et ainsi réaliser un premier pas vers vos futurs projets de vie ! 😉
Alors faites le et laissez moi un commentaire pour me dire si cet article intitulé “comment construire votre étude de cas partie 2” vous aura été utile et quels bénéfices vous en aurez retiré !
Merci également de le partager à vos amis et connaissances si il vous à plu, cela me fera extrêmement plaisir, et devrait en intéresser certains.
A très bientôt 😉

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2 Comments

  1. Salut Thomas,

    Merci pour cette suite d’article.

    10% de rentabilité est une bonne base pour générer du cashflow positif. Il faut ensuite bien prendre en compte toutes nos charges (copro, crédit, etc) pour connaître plus finement le montant du cashflow.

    A bientôt.

    Enrik

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