Comment construire votre étude de cas, partie 1

Comment construire votre étude de cas, partie 1
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Bonjour et bienvenue sur ce nouvel article “comment construire votre étude de cas, partie 1“.

Il fait suite à celui intitulé “Comment définir votre secteur de recherches“. Si vous ne l’avez pas lu au préalable, je vous conseil de le faire. 😉

Dans cet article vous allez découvrir les 2 premiers points parmi les 5 qui suivent. Les trois suivants se trouveront en deuxième partie la semaine prochaine.

  1. Comment récolter les informations importantes du secteur que vous aurez au préalable choisi,
  2. Apprendre à définir le prix du mètre carré de cet endroit,
  3. A déterminer le prix de location de votre bien,
  4. Réaliser un test de faisabilité de location,
  5. Faire le calcul de votre future rentabilité,

Ces étapes sont importantes et vous permettront de cibler votre recherche en ayant utilisé la méthode entonnoir.

Alors c’est parti 🙂

Comment récolter les informations importantes du secteur défini :

De nombreuses informations vous permettront de valider le choix concernant votre futur investissement c’est à dire :

  • Connaitre les tranches d’age de la population,

    • Cela vous donnera une bonne idée concernant le lieu, son attractivité et les besoins de la population en place.
  • Savoir si il y a de nombreux étudiants ou bien d’avantage de familles,

    • Vous pourrez définir la niche fiscale la plus adapté : En effet si vous vous trouver avec de nombreuses familles, il serait intéressant de partir sur une acquisition maison plus qu’appartement. De même, dans une ville universitaire ou à forte population d’étudiants partir sur de la Location Meublé Non Professionnelle serait fortement conseillé et très judicieux.
  • Les catégories sociaux professionnelles en place,

    • Y a t’il des entreprises ? de grosses zones commerciales ? des industries ? Tout ceci peut vous permettre également de vous donner des indices de qualités quand au choix de votre investissement et ce que vous devrez définir comme stratégie à appliquer. Ainsi une ville ou il y a une forte demande de salariés dû aux activités en place est une ville d’avenir et vous y trouverez quasiment systématiquement de la demande locative.
  • Le taux de chômage,

    • Important à prendre en compte ! Regardez le taux de chômage en France et là ou vous allez investir. Si le taux se trouve être supérieur, alors attention ! Vous aurez un risque de vacances locative sur votre bien. Il sera alors nécessaire de faire une sélection drastique quand à vos futurs locataires. Nous en parlerons plus en détail lors d’un prochain article.
  • L’évolution de la population,

    • Et oui, cet item tombe sous le sens. Une ville ou les habitants sont en constante évolution sera forcément prometteuse. Nous pourrons donc supposer que votre investissement sera d’ordre patrimonial et pourquoi pas générer également du Cash Flow ! (un bien patrimonial est un bien qui prendra de la valeur dans le temps. A titre d’exemple, si vous achetiez aujourd’hui un appartement à 100k€, à la fin de votre crédit soit environ 20 à 25 ans plus tard, votre bien pourrait bien valoir 200k€ dû à une hausse de la population ou à l’implantation de transports en commun etc.)

Maintenant que vous avez compris l’importance de tous ces items, je vais vous indiquer la marche à suivre pour vous les procurer facilement : Allez sur internet et taper en recherche statistique insee + le nom de la ville recherchée. 😉

Apprendre à définir le prix du mètre carré à cet endroit :

Et oui ! En connaitre le prix sera d’une importance capitale ! Il ne faut surtout pas oublier qu’une bonne affaire se réalise à l’achat de votre bien et surement pas à sa revente. Car si vous achetez mal (trop cher, bien considéré comme étant insalubre avec d’infinis travaux à réaliser etc.) vous aurez beau faire vous pourrez vous dire que vous êtes passé à coté du bonheur.

Et pour réaliser un bon achat, il vous faut connaitre au plus juste le prix du marché. Vous pourrez alors commencer à rechercher des biens dans vos critères en les filtrant en partie par ce prix défini (attention, tout est négociable donc prévoyez quand même une légère marge de manœuvre 😉 )

Allons y ! Quels sont les outils que vous allez pouvoir utiliser pour trouver ce prix au plus juste :

  1. meilleursagents.com,
  2. Immobilier.notaires.fr,
  3. Netvendeur.com,
  4. Efficity.com.

Une fois vos recherches effectuées sur chacun des sites nommés ci-dessus (attention à bien prendre en compte le fait que ce soit un appartement ou une maison et toujours prendre le prix médian), faites en une moyenne. Vous voici en possession de votre prix d’achat au plus juste concernant votre futur bien.

Attention ! A ne pas oublier lorsque vous vous fixez votre limite concernant le prix d’achat au mètre carré : La nature des travaux à effectuer ! En effet, comme vous aurez pu le comprendre lors de mes articles précédents, il est nécessaire d’acquérir des biens avec travaux pour pouvoir ensuite faire passer ce montant généré dans vos dépenses et favoriser votre déficit foncier ! A titre indicatif, voici une estimation des frais toujours basé au Mètre carré :

  • Pour de la rénovation légère : de 80€ à 500€,
  • De la complète : de 500€ à 1000€,
  • Puis de la rénovation Lourde : +De 1000€ à 1200€.

Maintenant que vous disposez des deux premiers points de cet article (n’oubliez pas que les 3 suivants vous seront disponible dès la semaine prochaine), je vous invite à commencer VOTRE étude de cas. C’est une habitude que vous allez devoir prendre et maîtriser car vous ne vous arrêterez pas à l’acquisition d’un seul bien ;).

Pour se faire, plusieurs possibilités :

  • Soit en créant un fichier Excel avec plusieurs onglets et pour chacun d’entre eux une ville à potentiel avec ses caractéristiques propres,
  • Soit sur un bloc note ou cahier si vous êtes d’avantage organisé et trouver plus de facilité à procéder de cette manière.

Merci d’avoir suivi et lu cet article jusqu’au bout. Surtout n’hésitez pas à me mettre en commentaire les villes ou vous souhaitez investir et pour quelles raisons ! Venez également participer sur mon Facebook -qui a été crée et prévu à cet effet- en cliquant ici. Créons une vraie et belle communauté d’entraide et de partage pour devenir tous ensemble des Investisseurs Rebelles !

A très vite 🙂


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4 Comments

  1. Salut Thomas,
    connaître le secteur sous tous les angles est une étape préalable indispensable (et souvent négligé) pour tout investissement.
    Merci à toi d’avoir mis cela en avant.
    A bientôt.
    Enrik

  2. Salut Thomas et merci pour ton article!
    L’étude de marché est quelque chose de très important lorsque l’on a un projet d’investissement immobilier.
    Trop peu de personnes prennent le temps de faire une étude de marché complète car ils ne connaissent pas forcément la procédure. Tu en expliques une partie et je pense que cela va aider du monde 🙂
    A bientôt!

    • Salut Nico, c’est vrai qu’il s’agit d’une démarche de grande importance pour garantir le succès d’un achat locatif. Pour autant il y a besoin d’être méthodique. J’espère grâce à cet article aider un grand nombre de personne à la rendre plus simple 😉

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