Comment réussir son 1er investissement ?

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Article invité rédigé par Enrik Glamport, loueur professionnel, fondateur de la société et du blog Louer Premium.

Pour cet article, je voudrais te raconter mon histoire d’investisseur car j’ai déjà investi dans plusieurs biens immobiliers et je suis actuellement propriétaire de 2 appartements distincts, 1 immeuble de rapport de 4 appartements et un local commercial.

Aujourd’hui je voudrais me focaliser sur l’acquisition de mes deux premiers biens immobiliers dont un que j’ai revendu en 2017 car en fait ce sont les deux biens immobiliers grâce auxquels j’ai le plus appris. J’ai commis plusieurs erreurs que je veux te partager pour que tu évites de reproduire le même schéma. Enfin, je terminerai par mes 3 conseils pour réussir son premier investissement.

1 – Mes débuts ratés dans l’investissement locatif

Mon choix d’investissement

investissement-dans-parking

Au démarrage, je connaissais l’investissement immobilier par mes lectures et visionnage de vidéo sur Youtube uniquement. Après plusieurs recherches, j’avais choisi quel serait mon premier investissement : les parking.

L’avantage était le faible investissement que cela représentait et d’après moi les risques moins élevé par rapport à un appartement.

Le passage à l’action

En suivant les conseils que j’avais appris, j’oriente mes recherches pour finalement tomber sur 4 place de parking en région parisienne. Après avoir analyser la rentabilité sur papier et la demande locative en vérifiant le nombre d’appartement dans la résidence, je décide de franchir le pas. “L’emplacement me semblait correcte il devait donc y avoir de la demande locative” me suis-je dit.

Je me suis lancée et j’ai fait une offre c’est 4 places de parking que j’ai réussi à obtenir à 10200€ tout frais compris. J’en ai profité équiper les places de parking de de barrière bloc parking pour un montant de 500€ plus un apport personnel de 500€. Le financement total s’élevait à 11200€ avec un crédit de 96€/mois. Je prévoyais de louer 35€ par place de parking charges comprises. L’opération s’avérait donc rentable : 15%, j’en étais content.

Je pensais donc dégager un cash-flow positif.

Places-parking-vue-ensemble

Cela ne fonctionne pas toujours…

Cependant, une fois les places de parking acquises, les louer s’est avéré plus compliqué. En fait, 1 ans après, seule 1 place de parking avait été loué sur les 4 me générant un cash flow négatif de -61€.

Devant cette déconvenue, j’ai choisi de revendre les places de parking. Avec tous mes efforts, je suis parvenu à les revendre 10000€ net vendeur soit une perte sèche de 1200€ en plus des 61€ par mois pendant un an. Au total, j’ai perdu 1200€ + 732€ soit 1932€.

Bilan-financier-parking

2 – Comment j’ai rebondi

La persévérance, un atout indispensable

Je n’ai pas baissé les bras pour autant car je savais qu’investir dans l’immobilier était quelque chose d’incontournable pour se construire un avenir.

Cette fois-ci, j’ai pris le temps de me former auprès d’autres investisseurs. Ensuite, je me suis lancé dans l’investissement d’appartement classique.

perseverance-atout

Après quelques recherches je suis tombé sur un appartement qui correspondait à mes critères : un studio avec un très bon emplacement (près de la mer) et des travaux à effectuer. Il est affiché à 55 000€ pour 31m2.

Voici en détail comment cela s’est passé.

La visite

J’ai commencé par contacter le propriétaire qui mettait en vente le bien directement sur le bon coin. Une fois tous les renseignements pris, la visite est prévue et je me rends sur place. L’appartement est conforme aux photos que j’ai vu. Je m’aperçois que la salle de bain était dans un piteux état. Mais le reste de l’appartement même s’il est à rafraîchir propose une base saine.

En quittant les lieux je m’interroge sur l’offre que je dois faire le bien est affiché à 55000 €. Après avoir réalisé tous mes calculs, je décide de faire une première offre 39000 €. J’appelle donc le propriétaire pour lui en faire part.

La signature officielle

Sa réponse était bien évidemment négative mais après avoir discuté avec lui, il me dit qu’il est prêt à descendre jusqu’à 45000 €. Parfait ! Cela entre dans mon objectif ! Je formule donc une offre à 45000 € qui est finalement acceptée.

Lors de la signature chez le notaire, j’apprend qu’il s’agit d’une succession et que les propriétaire se sépare d’un grande partie de leurs biens immobiliers. Il y avait 3 héritiers donc 15000€ pour chacun d’entre était un bon compromis visiblement.

bouclier-de-notaire

Bien acheter son appartement est important reste encore 2 étapes cruciales : réaliser des travaux et louer le bien comme il se doit.

Les travaux

Concernant la partie travaux j’ai fait venir plusieurs artisans, au moins 5 ou 6, afin de comparer les devis et choisir l’artisan qui m’inspire le plus confiance et dont le devis était le plus sérieux. Finalement les travaux seront réalisés dans les temps par l’entrepreneur retenu pour un montant de 12000€.

Il reste encore à meubler l’appartement pour le rendre agréable à vivre. 2000€ seront nécessaires à cette opération.

L’ameublement

Une fois cela fait, j’établis le prix de location conformément à mon estimation de départ : 485€. Au bout de 15 jours et après plusieurs visites je tombe sur le locataire idéal : un jeune travailleur avec une situation professionnelle intéressante et stable.

Bilan-financier-parking-appartement

À partir de ce moment-là, j’ai touché au but.

Aujourd’hui ce locataire est toujours en place dans l’appartement et je n’ai connu aucun problème de paiement de loyer.

3 – Les erreurs que j’ai commises sur les 4 places de parking

Dans cet investissement j’ai fait 2 grandes erreurs.

L’évaluation du risque

La première était de croire que les risques étaient moins élevés du fait de la faible sommes engagées. En effet, ce montant était plus accessible mais cela ne présume pas du risque qui porte sur le retour sur investissement.

analyse-des-risques-et-graphique

L’estimation de la demande locative

La deuxième était de mal estimer la demande locative. Investir dans des places de parking reste une affaire d’expert pour l’analyse de la demande locative. Sur ce point, je n’ai pas poussé suffisamment mon étude de marché pour m’apercevoir que la demande locative été finalement faible. Pour m’en apercevoir, j’aurais pu poster une annonce fictive avant d’acquérir les biens ce qui m’aurait permis de valider ou non la tension de la demande locative.

Au final…

Cependant de choisir de revendre ses places de parking a été finalement un bon choix même si j’ai accusé une perte sèche de 1932 € cela m’a permis de me débarrasser d’un bien qui n’était pas rentable. J’ai clairement limité la casse.

4 – D’autres erreurs à ne pas commettre

Une erreur courante et de mal estimer les travaux à réaliser.

plan-et-travaux-de-construction

Si tu n’as pas de compétence en la matière, tu dois faire appel à un artisan dès la visite avant de formuler ton offre. Il te fera un devis qui te donnera une première estimation. Intègre cela à ton calcul de rentabilité.

Pour autant, il te reste encore à t’assurer que le budget travaux que tu as prévu soit respecté. Pour cela, il faut choisir le bon artisan. Mon conseil est de ne pas choisir nécessairement le moins cher mais celui qui t’inspire le plus confiance. Pour cela, regarder le détail du devis nous donne déjà un premier indice. Evidemment rencontrer l’artisan sur place va te conforter ou non dans ce choix.

Une autre erreur est de mal choisir son locataire.

signature-contrat-location

Dans mon cas, j’ai patienté pendant 15 jours pour trouver la perle rare avec un prix raisonnable mais conforme à la qualité de l’appartement. On finit toujours par trouver le bon locataire mais il ne faut pas se précipiter. Le meilleur moyen de trouver le meilleur locataire est de proposer un appartement nickel et rénové avec un bon niveau d’équipement. Tu pourras le louer plus cher et cela fera naturellement le tri. Il te restera ensuite à choisir parmi les locataires qui auront visité ton bien.

Cette dernière étape de mise en location est trop souvent négligé. Pourtant, elle est primordiale car

sans locataire, il n’y a pas de rentabilité et tous tes plans tombent à l’eau !

5 – Les 3 conseils pour réussir dès le début

Apprendre

Cela peut sembler évident mais je peux te garantir que si tu n’apprends pas suffisamment, ton investissement risque fort de se transformer en mauvaise dette. Et là, adieu les rêves de liberté financière ! Dans mon exemple, je peux m’estimer heureux de n’avoir perdu “que” 1932€ mais malgré cela, je trouve que c’est cher payé ! Alors imagine une erreur sur un investissement à plusieurs dizaine de milliers d’euros ! Pour t’éviter ces déconvenues, forme-toi auprès d’un mentor, lit un maximum de livre sur le sujet, regarde toutes les vidéos qui parlent d’investissement, va à la rencontre d’autres investisseurs !

livre-a-lire-apprendre

Tester la location

Je ne le dirai jamais assez, il faut tester la mise en location ! Pas seulement l’estimer avec une analyse poussée des offres sur le marché, ce qui d’ailleurs n’est pas à la portée de tout le monde (temps, compétences, etc), mais la tester avec une annonce fictive sur Le Bon Coin par exemple.

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S’assurer de la bonne mise en location

L’étape la PLUS IMPORTANTE, la mise en location. C’est là que tu vas retrouver la rentabilité annoncée au début. Passe une annonce de qualité, avec des photos de qualité. N’hésite pas à faire appel à un professionnel pour cela. Ajuste ton prix si besoin.

Une autre possibilité consiste à faire appel à une agence immobilière pour la recherche de locataire et la gestion locative. L’avantage est que tu bénéficies de leur réseau pour trouver le bon locataire.

La meilleure solution, selon moi, reste de passer par une société de gestion locative spécialisée. J’appelle ce concept les loueurs professionnels. Il s’agit de confier son bien immobilier à ce spécialiste moyennant le loyer fixe voulu, que l’appartement soit loué ou non. Ensuite, le loueur professionnel s’occupe de la mise en location, en général en courte durée.

loueur-professionnel-immobilier

Pour aller plus loin

Dis-moi en commentaire comment s’est passé ton 1er investissement ou si cela impact ton point de vue.

Enrik Glamport est devenu entrepreneur à 36 ans et s’est lancé dans un défi fou, remplacer son salaire de cadre (3000€) avec la location professionnelle en un an, qu’il nous fait partager sur son blog Louer Premium.


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2 Comments

  1. Salut Thomas !

    Merci beaucoup pour ton accueil. Cela a été un plaisir pour moi de partager sur mes débuts d’investisseur. J’espère avoir livré les clés importantes pour réussir dès le premier investissement (pas comme moi :)).

    A bientôt.

    • C’est moi qui te remercie Enrik d’avoir pris le temps de nous parler de ton expérience d’investisseur ! C’est un article enrichissant qui va permettre à nos lecteurs d’envisager de se lancer dans l’aventure 🙂

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