Pourquoi le profit se fait toujours à l’achat

Pourquoi le profit se fait toujours à l'achat
Partager l'article :
  •  
  •  
  •  

Nous allons étudier une nouvelle question ensemble et la développer pour que vous preniez bien conscience de cette règle essentielle en immobilier : Pourquoi le profit se fait toujours à l’achat ?

Comment se passe le déroulement d’une acquisition d’un bien immobilier :

 

  • Définition du bien à acquérir :

 

Pourquoi le profit se fait toujours à l'achat

 

Il vous faut avant tout trouver le type de bien qui vous correspondra, cela peut être un appartement ou une maison, un produit neuf ou ancien, situé dans une grande ville ou en campagne, loué en nu ou en LMNP, que vous gérerez par vous même ou par une agence, un bien en achat / revente pour vous générer du cash rapidement ou alors que vous souhaitez conserver pour vous créer un patrimoine, de quelle niche fiscale vous souhaitez profiter etc.

Bref comme vous pouvez le voir vous disposez de nombreuses options et l’objectif premier est de savoir ce que vous voulez faire de votre investissement à venir !!

Une fois fait vous allez resserrer votre recherche. Nous allons parler là d’une méthode entonnoir.Vous avez décider du produit que vous souhaitez acquérir, de l’endroit et pour quel motif.

 

A quel endroit je souhaite acheter pour réaliser du profit :

 

Pourquoi le profit se fait toujours à l'achat

 

Maintenant lancez vos recherches dans le secteur défini grâce aux différents outils puissants que nous offre le net comme SELOGER, LEBONCOIN, PAP. Enregistrez votre recherche avec les filtres qui vous intéressent. Cela vous permettra de recevoir régulièrement par notifications les nouvelles offres qui s’en approchent.

Si il s’agit d’un secteur proche de chez vous, n’hésitez pas à aller vous promener pour découvrir les différents endroits, le voisinage pour savoir si il y a des nuisances sonores, démarrer une conversation avec une personne y habitant en lui demandant comment il s’y sent et depuis combien de temps il s’y trouve, de la fréquentation de la zone.

Vous apprendrez énormément de choses en faisant cela et si jamais vous pensez être trop timide pour vous le permettre, pensez que vous allez engager plusieurs dizaine de milliers d’euros. Cela vaut peut être la peine de passer outre votre crainte non ?

Renseignez vous auprès de la mairie pour savoir si des travaux et de nouvelles infrastructures seront prévus dans les années à venir (RER, tramway, voies de bus, école, lycée, musée etc.) ce qui permettrait entre autre de donner de la valeur à votre bien et de favoriser ainsi votre patrimoine.

Et après ? il faut vous lancer ! Mais pas n’importe comment car c’est ICI que vous allez comprendre et apprendre pourquoi le profit se fait toujours à l’achat !

Car pour que votre opération soit rentable et vous apporte un bénéfice certain qui vous emmènera à la liberté financière, vous devez avoir les bons réflexes :

 

Réflexes et calculs avant achat :

 

Pourquoi le profit se fait toujours à l'achat

 

  • Déterminez la valeur du mètre carré de l’endroit ou vous souhaitez acheter et je dis bien l’endroit et pas la ville car le prix peu varier rapidement en passant d’une rue à une autre,
    Renseignez vous sur le montant des impôts foncier (la moyenne se trouve être en générale d’un mois de loyer),

 

  • Puis prenez une quinzaine d’appartements du même genre, listez les loyers appliqués, retirez les deux plus chers ainsi que les deux moins chers et faites ensuite une moyenne de ceux restant pour définir le loyer moyen que vous allez pouvoir appliquer.

 

  • Y aura t’il des travaux à effectuer ? Si oui qu’elle en sera la valeur ?

 

Et à partir de là, réalisez le calcul pour connaitre le profit de votre futur achat!

 

Si je vous prend pour exemple un appartement que j’achèterai 110 000 euros frais de notaire travaux et meubles à acheter inclus, le loyer appliqué dessus serai de 700€, j’aurais 800€ d’impôt foncier, 300€ de frais annexes et je prends un mois de vacance locative à 540€ : opération rentable ou non ? voyons voir :

  1. Je prends toutes mes dépenses à l’année pour les ramener au mois : ce qui fait donc 1640€ de plus par ans de votre poche soit 137€ par mois. En ayant emprunté pendant 20 ans, cela me coûte 540€ par mois à rembourser à la banque.
  2. Ainsi, je gagne 700€ de mes loyers mensuellement, je rembourse 540€+137€ soit 677€ par mois.
  3. Mon opération est donc rentable et je réalise un profit mensuel de 700€-677€=23€.

Non seulement mon locataire me paye l’appartement, et en plus je bénéficie d’un revenu passif.

L’importance est de bien prendre en compte toutes les dépenses qui pourraient subvenir sur une année.

Si votre bien ne vous est pas profitable, pensez à augmenter les annuités de remboursements de votre prêt, cela baissera alors vos mensualités et vous passerez donc sur un bien qui vous sera profitable.

Vous venez d’apprendre pourquoi le profit se fait toujours à l’achat dans le cas d’une mise en location.

 

Achat puis revente :

 

Pourquoi le profit se fait à l'achat

 

Bien sur il en va de même pour une démarche d’achat pour revente. Mais dans se cas précis il faudra surtout prendre en compte les travaux à effectuer pour remettre le bien en conformité, le fait que les frais de notaire soient à fond perdu, et prendre en compte le marché actuel pour prédire la revente de votre bien.

Allez, je vous prends un exemple ici :

  • J’achète un bien délabré pour 65 000€.
  • J’ai 35 000€ de travaux à effectuer, j’ai payé 5400€ de frais de notaire.
  • Je me suis renseigné au préalable et je sais que ce type de bien une fois remis au gout du jour sera facilement revendu 140 000€.
  • Vais-je réaliser un profit sur cette opération ?
  • 65.000 + 35.000 + 5.400€ = 105.400€ mais j’ai perdu trois mois pour réaliser les travaux et je sais que l’opération de revente me prendra également environ trois mois soit 6 mois dû à la banque sachant que mes traites seraient de 500€ par mois soit pour 6 mois : 3.000€.
  • Donc 105.400€ + 3.000€ = 108.400€
  • Je le revend 140.000€, je réalise donc une opération qui me sera profitable : 140.000€ – 108.400€

soit 31.600€ de gain !

De nouveau, voici pourquoi le profit se fait toujours à l’achat dans le cas d’une revente de bien à court terme.

Retenez bien ceci !

 

Important

 

Ne faites jamais l’erreur de vous lancer sur un coup de cœur ou en pensant fermement que ce bien vous sera bénéfique sans faire les calculs qui vous permettront d’assurer la pérennité de votre épargne et ainsi de pouvoir réaliser -encore et encore- de nouvelles acquisitions et devenir ainsi un véritable Investisseur Rebelle 🙂

 

Questions à mes lecteurs, pour mes lecteurs 😉

 

Questions

 

Et vous ?

Etes vous déjà passé par là ?

Avez vous réalisé des opérations qui ont dégagé du profit ?

Ou au contraire avez vous vécu une situation compliquée suite à l’achat d’un bien qui vous coûte chaque mois ?

N’hésitez pas à me faire part de vos expériences qu’elles soient bonnes ou mauvaises car cela permettra à tous les lecteurs de l’article “pourquoi le profit se fait toujours à l’achat” de pouvoir réaliser à leur tour une opération rentable avec un minimum de risques 😉


Partager l'article :
  •  
  •  
  •  

4 Comments

  1. Thomas,

    Mon premier investissement locatif m’a couté de l’argent ! Il s’agissait de 4 places de parking en région parisienne que j’ai acheté 11 200€ tout compris. Suite à une mauvaise estimation de la demande locative, je devais débourser 61€/mois.
    Un an et demi après je les ai revendues pour 10 000€, j’ai donc perdu 2298€ (61€x18mois + 1200€).

    Cela m’a conduit à mieux m’informer plus en détail sur des sites qui parle d’investissement locatif, ce que je recommande à tout ceux qui veulent investir !

    A bientôt.

  2. Merci Enrik d’avoir commenté cet article et de nous avoir apporter ton expérience ! celle ci nous démontre qu’il est important de bien préparer son achat avant de se lancer mais ce que je retiens avant tout est le fait que tu sois passé à l’action, chose que très peu de personnes sont prêtes à faire par peur ! Et c’est bien là le plus important !! 🙂

  3. Bonjour,
    Tes calculs sont un peu compliqués à mon goût. Je cherche du 8% brut minimum pour être rentable.
    Exemple pour mon dernier achat. Un appartement loué 380€ par mois, payé 55 000€ frais de notaire inclus.
    ((380*12)/55000)*100=8,29%
    C’est bon, je suis rentable!
    Après oui il faut rentrer dans les détails afin de savoir combien tu vas dégager de cash flow.
    A bientôt

    • Bonjour Olivier !
      Merci pour ton retour, effectivement je vais un peu loin dans la démarche car j’utilise le principe du “qui peut le plus peut le moins” ;). Je donne donc les calculs complets. Après chacun y trouvera son bonheur et sa méthodologie à force de pratique ;).

Poster un Commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.


*