Le statut LMNP

Définition du statut LMNP
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Bonjour et bienvenu sur cet article qui va vous donner l’explication de ce qu’est le statut LMNP.

Pour commencer, en voici le terme décomposé :

Location Meublée Non Professionnelle.

Lorsque nous décidons de nous lancer dans l’investissement immobilier, il est important de savoir vers où se diriger. Et pour cause, il ne s’agit pas de vouloir mettre un bien en location à l’aveugle sans jamais avoir pris le temps auparavant de se renseigner sur la manière de le faire correctement au risque de ne plus pouvoir réaliser d’investissement par la suite dû à un fort taux d’endettement qui ne serait pas compensé par le loyer par exemple.

Et c’est bien là que le statut LMNP devient intéressant : Après l’acquisition de votre bien, vous ne pourrez pas de suite le mettre en location.

Pourquoi :

  • Vous aurez à réaliser un rafraîchissement complet du bien.
    • Cela peut être simplement un ou plusieurs murs à peindre,
    • Installer un parquet flottant,
    • Mais aussi changer les fenêtres de simple à double vitrage,
    • casser un mur pour agrandir une pièce,
    • Et même mieux avoir à réaliser des travaux lourds.
  • Mais aussi meubler le bien. Et pour se faire, voici la liste des éléments Obligatoires pour que votre bien puisse être déclaré en LMNP :
    • Literie comprenant couette ou couverture,
    • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher,
    • Plaques de cuisson,
    • Four ou four à micro-ondes,
    • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ,
    • Vaisselle nécessaire à la prise des repas,
    • Ustensiles de cuisine,
    • Table et sièges,
    • Etagères de rangement,
    • Luminaires,
    • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Une fois votre logement équipé de cette liste, il vous sera possible de le déclarer sur le statut LMNP.

Mais alors, pourquoi prendre le temps de faire tout ceci ? Le coût de tous les éléments mentionnés ci-dessus n’est pas négligeable et forcément cela va jouer en défaveur de notre futur Cash-Flow !

C’est effectivement ce qu’une personne sans éducation financière pourrait se dire. Pourtant il n’en est rien, bien au contraire et voici pourquoi :

Il s’agit de postes de dépenses que vous pourrez déclarer pour tomber en déficit foncier ! Et le déficit foncier sera votre ami pour la vie ! 🙂

En effet, nous parlons de déficit foncier dès lors que vous aurez plus de sortie d’argent que d’entrées. A titre d’exemple : vous loué un appartement 400€ par mois, ainsi sur 12 mois vous aurez 4800€ de revenu locatif. Si le montant des intérêts de votre prêt que vous aurez payé + la sommes des travaux + les frais de notaire dépassent les 4800€ (je fais rapide mais d’autres charges peuvent venir s’y déduire), alors vous tomberez en déficit foncier. Vous ne paierez donc rien sur les revenus locatifs. De même, la différence viendra se dégrever de vos impôts sur le revenu. Vous risqueriez ainsi de voir cet impôt également diminuer voir même disparaître. Intéressant non ?

Pour le LMNP, deux possibilités (deux régimes) s’offriront à vous :

Le régime micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux)

Recettes LMNP < 70 000 € : le régime micro-BIC

  • Le micro BIC s’applique automatiquement lorsque les revenus annuels de la location LMNP sont inférieurs à 70 000 € en 2018 et 2019.
  • Pour bénéficier du micro-BIC, il suffit d’inscrire le montant des recettes perçues dans l’année (loyers + charges) dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux, sur la déclaration de revenus (imprimé n° 2042 C).
  • Pour calculer le revenu net imposable, on applique aux recettes un abattement forfaitaire de 50 %.
  • Aucune charge n’est déductible. Si les charges déductibles dépassent le montant de l’abattement forfaitaire (travaux importants, intérêts d’emprunt), le contribuable a intérêt à choisir l’imposition au réel.

Pour choisir le régime d’imposition réel, il faut le faire avant le 1er février de l’année concernée, et l’option choisie dure deux ans et est reconduite ensuite tacitement. Pour en changer, il faut le faire avant le 1er février de la 3e année.

Source tiré du site Ooreka

Mais également :

Le régime d’imposition BIC réel

Au-delà de 70 000 € de recettes, il est obligatoire de déclarer ses revenus LMNP au réel. Ceci implique de tenir une comptabilité et de remplir la déclaration fiscale n° 2033.

Il est alors possible de déduire de la somme des loyers et charges perçus dans l’année pour la LMNP :

  • les frais de notaire ;
  • les intérêts d’emprunt ;
  • l’amortissement de l’achat du bien ;
  • l’amortissement des travaux d’amélioration et du mobilier ;
  • les petits travaux et réparations ;
  • la taxe foncière ;
  • la taxe d’habitation (qui est payée par le loueur si la location en meublée n’est pas le logement permanent du locataire) ;
  • les assurances.

Une fois ces sommes déduites, on obtient le résultat, soit positif (bénéfice) soit négatif (déficit) :

  • s’il y a bénéfice, il est ajouté aux autres revenus imposables pour être imposé ;

s’il y a déficit, il est reportable sur les bénéfices ultérieurs pendant 9 ans. En revanche, le déficit n’est pas imputable au revenu global de l’année : il doit rester affecté à l’activité LMNP.

Source tirée du site Ooreka.

Comme vous pouvez le constater, il est important de bien prendre le temps de la réflexion avant de se lancer. Mais bien entendu comme vous êtes un Investisseur Rebelle, le plus simple sera de faire appel à un professionnel qui saura faire le montage fiscal le plus adapté en fonction de votre acquisition à venir. Surtout que vous pourrez déduire 2/3 de cette prestation également :). Alors pourquoi se priver !

J’espère que cet article sur le statut LMNP vous aura été utile et vous permettra de lever un maximum de freins concernant cette niche fiscale.

Si tel est le cas, n’hésitez pas à partager cet article via Facebook, twitter ou tout autre réseaux sociaux, cela me fera vraiment plaisir :).

Laissez moi également un commentaire pour me dire quelle niche vous utilisez actuellement pour vos investissements ou bien si vous n’avez pas encore commencé à investir, si cet article vous à été utile.

A très bientôt ! 🙂

 


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4 Comments

  1. Salut Thomas!
    Merci pour cet article qui permet de mieux appréhender le statut LMNP. Il y a beaucoup d’agitations en ce moment autour de ce statut et je pense que les évolutions ne sont pas finis. Il faut cependant rester attentif et être prêt à tous changements.
    Encore merci pour ton article et à bientôt!

  2. Salut Nico,
    Merci pour ton commentaire 🙂
    Tu as raison sur le fait qu’il y ai beaucoup d’agitation sur cette niche fiscale et sur le fait qu’il faille faire attention car d’une année sur l’autre l’état peut décider de mettre fin à cette niche. Pour autant se ne sera pas pour tout de suite car il y a encore beaucoup trop de bien à renouveler sur le territoire 😉

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